Maklerrecht

Unsere Kanzlei verfügt über langjährige Erfahrungen im Maklerrecht. Wir vertreten Makler als auch Auftraggeber, die mit den Leistungen eines Maklers nicht zufrieden sind und/oder einen Provisionsanspruch des Maklers nicht für gegeben halten.

Gemäß der gesetzlichen Regelung in § 652 BGB, der keine Anspruchsgrundlage zu Gunsten des Kunden, der dem Makler den Auftrag erteilt, enthält, ergibt sich aus dem Maklervertrag keine Tätigkeitspflicht des Maklers. Der Maklervertrag ist daher kein sog. gegenseitiger Vertrag. Der Kunde als Auftraggeber wiederum ist nicht zum Abschluss des Hauptvertrages verpflichtet. Er kann daher bestimmen, ob es zur Entstehung der Provisionspflicht kommt, da diese nach § 652 BGB vom Zustandekommen des Hauptvertrages abhängt.

Nach § 652 BGB wird hinsichtlich der vom Makler zu erbringenden Leistung zwischen dem Nachweis- und dem Vermittlungsmakler unterschieden. Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch welche dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Vertragsverhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Will der sog. Vermittlungsmakler eine Provision verdienen, muss er die Abschlussbereitschaft des Dritten fördern, indem er mit diesem Kontakt aufnimmt und auf dessen Willensentschluss einwirkt, einen Vertrag mit dem Auftraggeber zu schließen.

Nur dann kommt ein Maklervertrag überhaupt zustande, wenn der Makler eindeutig zu erkennen gibt, dass er gerade von dem Käufer eine Provision verlangt und dieser daraufhin die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt. (BGH Urteil vom 11.04.2002, III ZR 37/01).

Ein wirksamer Maklervertrag zwischen den Parteien allein ist für die Entstehung eines Provisionsanspruches nicht ausreichend. Die Tätigkeit des Maklers muß ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages sein und es muss in personeller und wirtschaftlicher Hinsicht Identität vorliegen.

Eine Ursächlichkeit der Maklertätigkeit ist dann zu bejahen, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder einer Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Hierbei reicht eine Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit aber schon aus. Der Makler muss die Abschlussbereitschaft seines Auftraggebers in irgendeiner Weise gefördert haben.

Eine Unterbrechung der Kausalität liegt immer dann vor, wenn der Vertrag nicht mit dem vom Makler benannten Verkäufer zustande kommt, sondern mit einem Zwischenerwerber. Insbesondere Vorkenntnis kann bei der Nachweistätigkeit den Provisionsanspruch ausschließen. Eine provisionsschädliche Vorkenntnis ist dann gegeben, wenn der Kunde die Vertragsgelegenheit oder die Vertragsbereitschaft des nachgewiesenen Vertragspartners bereits kannte. Der Kunde hat diesen Umstand jedoch zu beweisen. Er ist jedoch nicht verpflichtet, auf seine Vorkenntnis alsbald nach Nachweiserbringung hinzuweisen. Wenn er auf Nachfrage des Maklers die Vorkenntnis verneint und dennoch dessen Dienste in Anspruch nimmt, so kann das spätere Berufen auf die Vorkenntnis gem. § 242 BGB gegen Treu und Glauben verstoßen. Dies hätte zur Konsequenz, dass der Makler seinen Provisionsanspruch nicht verliert. Hier raten wir, im Vertrag den Nachweis über die Vorkenntnis unbedingt zu vermerken.

Der tatsächlich zwischen den Parteien abgeschlossene Hauptvertrag muss mit dem durch den Maklervertrag beabsichtigten Vertrag übereinstimmen (sog. wirtschaftliche Identität ). Hierbei ist entscheidend, wie im Maklervertrag der beabsichtigte Hauptvertrag beschrieben wird. Zu Abweichungen kann es in folgenden Vertragsteilen kommen:

Vertragsgegenstand:

Kommt ein Hauptvertrag über ein anderes Objekt als das von dem Makler nachgewiesene Objekt zustande, so besteht ein Anspruch auf Provision bei der Gleichwertigkeit der Objekte. Die Gleichwertigkeit der Objekte ist gegeben, wenn der Auftraggeber statt des ursprünglich vorgesehenen Alleineigentums nur Mit-, Teil- und Wohnungseigentum erwirbt (BGH 13.12.2007 – III ZR 163/07).

Vertragspartner:

Ein Anspruch des Maklers auf die Provision ist auch dann zu bejahen, wenn zwischen dem Kunden des Maklers und dem Dritten enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen (BGH 08.04.2004 – III ZR 20/03).

Vertragsart:

Falls es zum Abschluss einer anderen Vertragsart als der ursprünglich geplanten kommt, ist die Frage des Anspruchs auf eine Provision nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs danach zu beurteilen, ob durch den Hauptvertrag der vom Auftraggeber des Maklers angestrebte wirtschaftliche Erfolg auch eintritt (so zuletzt BGH 07.05.1998 – III ZR 18/97).

Die Rechtsprechung hat die wirtschaftliche Identität z.B. in folgendem Fall verneint: Kauf eines Grundstückes zu einem um zwanzig Prozent reduzierten Preis als der ursprünglich nachgewiesene Preis.

Besteht zwischen dem Makler und einer Partei des Vertrages wirtschaftliche Identität (Verflechtung), also z.B. wenn er selber Eigentümer oder Vermieter des Objektes ist, dann kann er weder vermitteln noch nachweisen, da er dann nicht zu einer selbstständigen unabhängigen Willensbildung fähig ist.